Impulso

La actualidad del mercado inmobiliario demuestra que sobran los departamentos en venta y faltan compradores y que faltan los departamentos en alquiler y sobran inquilinos. El resultado: unos bajan de precio mientras que los otros suben.

Pero, ¿por qué el mercado inmobiliario está tan roto? Hay una combinación de factores, explica Claudio Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por un lado, el congelamiento, la prohibición de desalojos y la Ley de Alquileres -que alargó los contratos y los ató a un índice que deja las actualizaciones por debajo de la inflación- generaron un marco legal que desincentivó a los propietarios a ofrecer su unidad en alquiler: demasiado “costo” para no tan buen rendimiento.

A su vez, ese paulatino retiro de unidades -que se fueron a la venta, dice Vodanovich- coincidió con un incremento en la demanda de departamentos y casas para alquilar: como muchos contratos se rescindieron o se terminaron sin renovación cuando finalizó el congelamiento a fines de marzo, varias personas tuvieron que salir a buscar alquiler al fin del primer trimestre de este año.

La tercera arista tiene que ver con la venta: los datos del sector muestran que cada vez crece más la cantidad, que hay “sobrestock” de unidades que se ofrecen, precios a la baja y pocos compradores. Puede que, durante 2020, en los meses en los que no se pudo mostrar departamentos, fuera difícil vender; pero en 2021 esas restricciones quedaron atrás y todavía es difícil que oferta y demanda se encuentren.

En venta no solo están los que salieron del circuito del alquiler, sino también quienes pusieron su unidad en venta porque quieren irse del país o de la ciudad donde habitan para mudarse a un lugar más tranquilo, explica el ejecutivo. En este último grupo están los más “desesperados”, los que pueden resignar más precio a la hora de vender.

Claro que, si pudieran, varios inquilinos quisieran pasar a ser dueños, pero hoy no tienen herramientas de crédito hipotecario a menos que la suerte esté de su lado y salgan seleccionados (aleatoriamente) en los Procrear o los Casa Propia, que otorga unos miles de cupos al mes.

“No se vende: no es que los departamentos no encuentran comprador, sino que no hay comprador. Solo hay ventas de ‘registro civil’: el que se va a casar, el que se divorció, la familia que tiene un chico más… los demás, están sentados arriba de la plata”, sintetiza Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba).

Más venta, menos alquiler

Algunos datos del portal ZonaProp dan cuenta del fenómeno. Entre julio de 2019 y el mismo mes de 2021 la cantidad de departamentos creció un 29,9%; la de alquiler en pesos bajó 40% y la de alquiler en dólares aumentó un 16%. En cambio, el 54% de las búsquedas del sitio es para alquilar y un 41%, para comprar.

Además, dos de cada 10 propiedades en venta se retasan a la baja, es decir que se termina pactando un precio menor. En concreto, un 7,4% menor, la baja más pronunciada en los últimos cinco años.

“La demanda de propiedades en venta, en coincidencia con el lanzamiento de los créditos UVA, desde 2016 hasta mediados de 2017, registra una fuerte suba y llega a explicar el 64% de las búsquedas. Pero, a partir de 2018, comienza su retroceso y consecuente expansión de la demanda de alquileres. A fines del 2020, durante la pandemia, las búsquedas de propiedades en venta tocaron su mínimo, apenas un 30% del total”, dice Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay.